提要：2014年11月8日，中城联盟轮值、江苏一德集团董事长陈俊在参加河南财经大学房地产专业创立二十年庆典暨地产20年中原高峰论坛时表示，未来20年，房地产行业将面临“都市休闲”和“轻假期”两个业态，今后要加剧对90后的研究。
新浪乐居讯（编辑 甜）2014年11月8日，中城联盟轮值、江苏一德集团董事长陈俊在参加河南财经大学房地产专业创立二十年庆典暨地产20年中原高峰论坛时表示，未来20年，房地产行业将面临“都市休闲”和“轻假期”两个业态，今后要加剧对90后的研究。
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中城联盟轮值、江苏一得集团董事长陈俊致辞
未来从黄金时代走入白银时代行业分化将加剧
从取消限购，到松绑房贷，今年中国房地产已进行了两次调控，在陈俊看来，这两次大的调整都是一次真正意义上的市场调整，对房地产行业的未来将会产生巨大的影响，“年初我们有一个对未来的大概判断，提出了从黄金时代白银时代，都还算贵金属，应该还是好时代，只是这个时代从高增长时代一个比较稳健的时代。”陈俊分析道。
在此背景下，未来20年，整个行业会进行全面分化，形成各种各样的细分市场。未来的房地产行业分化将会加剧，一方面有很多企业会退出市场，另一方面有很多企业转型成各种细分市场，分化会越来越激烈。而不断加剧的行业分化带来的结果是，让一些本来不应该进入这个市场或者不具备进入这个市场能力的企业慢慢退出这个市场，但是让非常卓越的企业做的更好。
从B端到C端 “不要做互联网时代的难民”
在陈俊看来，不同年龄阶段人的思维方式有着很大的差异性，这也决定了房企从B端向C端思维的。例如70后找对象会从制造业思维出发，注重人品、家庭等“产品质量”，80后女孩找对象则是“消费主义”思维，看中学历、房子与车子。而90后谈星座聊音乐，看似无厘头，实际代表着人们的需求已经发生了变化，房企再坐下来只谈产品已经不行了。
面对互联网对整个社会的改变，陈俊表示，“我们不要成为移动互联网时代的难民，最起码要做一个移民。”房企的思维调整势在必行，首先要实现从客户到用户，再从用户到粉丝的思维转型，注重企业的口碑营销。“原来观念是买我的东西就叫客户，不买我的就不叫客户。互联网解决的第一个问题只要喜欢你的东西都叫用户，这时候我们对所有用户都要热情拥抱。后来说即使我不买你东西，我们就是胡总的粉丝也要高度重视。如果企业信用不够就不可能有粉丝，没有粉丝就导致未来市场没有。一定要把口碑做上去，因为口碑营销远远超过广告。”陈俊进一步解释道。
其次，注重从家庭到社区、从宽众到窄众的转变，针对某个人群来做能够打动这个人群的市场。此外，打造都市白领社区、养老社区等主题社区，迎合现代人思维和的转变。最后，加强从产品到服务、从载体到内容的转变。
“未来在产品服务方面会混合成一个新的格局。从开发商本身来讲，我们更多要关注C端，要研究C端需求，在未来消费者上学的时候就要研究他的未来、什么时点、什么岁数要提供什么服务。”陈俊表示。
未来20年房地产将面临两个“业态”
展望行业后二十年，陈俊认为，假设人们衣食住行都解决了，物质消费逐渐转向体验经济，此时房地产行业将会面临两个“业态”：周一至周五晚上6点至10点花费时间和换取娱乐的“都市休闲”业态和周六早上10点到周天下午4点以度假的方式提升生活质量的“轻度假”业态。这两个业态将会对房地产服务业产生比较大的影响，而房地产与这两个业态的结合，未来将会产生很大的规模。
此外，未来房地产行业还将会回归服务业。陈俊认为，区分一个小区好坏的标准是物业管理，“现在盖房子是我们的主要任务，十多年前的小区分两种，一种小区是没有物业管理的，一种是有物业管理的。第二个阶段小区好不好是说这里面园林怎么样，然后就出现了一些好公司是因为园林做的好，逐步到这些年可能对物业管理的层次、服务体系的建立各个方面，包括配套大家越来越重视。未来对地产好坏完全取决于这个社区和服务的提升，我觉得它会回到服务业。”陈俊说道。
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以下为中城联盟轮值陈俊文字实录：
尊敬的李小建校长、尊敬的胡葆森：
这次到这儿来也是胡邀请，其实我还是很乐意来交流一下的。刚才听胡讲了前面这20年，建业在河南大家肯定家喻户晓，其实全国地产商里面 也是一个非常有影响力的企业，特别是能够在中部地区坚守这么多年形成今天的形态，刚才我跟李校长讲也是一个很值得研究的话题，因为在中国地产上还是为数很少的特殊现象。
今天让我讲一下未来20年，题目也挺大的，今年中国房地产前面有两次调控，基本上都是行政行为，这次其实干预的非常少，主要是一次市场调 整。中国从97、98年走到今天十几年历史以后，本身市场进行了调整，这次调整是一次真正意义上的市场调整，这次调整对整个中国房地产业未来有巨大的调整，今年年初我们有一个对未来的大概判断，提出了从黄金时代白银时代，都还算贵金属，应该还是好时代，并不是说不好只是这个时代从高增长时代一个 比较稳健的时代。其实对于一些开发商来讲，好的会更好，不好的肯定会被淘汰。刚才胡讲的观点我非常赞成比如现在五六万家企业四五年以后可能一半都不到，它会让一些本来不应该进入这个市场或者不具备进入这个市场能力的企业慢慢退出这个市场，但是让非常卓越的企业做的更好。
因为在以前没有什么好坏，因为这种供求关系做的非常不合理。从今年开始未来可能不是这样，可能两个楼盘在一起有一家卖的非常好，有一家就卖不掉，这种可能性越来越大，以前这种现象还是比较少的。当然河南可能有一些特殊，因为建业综合起来做了这么多年的，应该说会独特一点，但是全国市场看大 多数房地产品牌基本上对房价的影响不是特别大。
今天我想从几个方面讲一下，第一从宏观层面讲一下国家转型跟房地产的关系。大家仔细想一想这个行业怎么来的？从30年来看，中央 80年代提出末要翻两番，其实这个翻两番你仔细想想解决什么问题？就解决老百姓所谓衣食住行问题，一个商人你前15年只要解决中央希望解决的衣 和食，比如做服装厂或者做餐厅肯定发财，就是80年到95年期间你参与餐饮或者食品企业基本上赚的都是比较多的钱，95年以后如果参与住和行，比如汽车和房地产产业，汽车产业哪怕就做一个停车场，哪怕就做一个洗车的小店你都会发比较大的财，原因是什么？比如95年的时候很大的一个公司一个董事长就一辆车，过了2年副总也配上了，再过两年中层干部一配30辆，再过两年一配60辆，这是一个几何上升，你做这个生意的不需要努力就翻番。住宅也差不多这个概念，一 开始是福利分房，突然有商品房了，中城联盟99年的时候全国最大的地产商也就十来亿，现在都2000亿多了。而且企业比原来多的多，原来企业少，最大规模也就三四十亿、二三十亿，现在多了几倍甚至十倍以上的企业，但是最后最大的做到2000亿。
你只要是跟上了衣食住行，前面20年如果你是这样想问题的基本上都发了财，同学们你们是未来20年，未来20年到底做什么能够发财呢？我先 讲一下大的格局，未来衣食住行基本解决了，作为生意来讲你参与的最好是钢需市场，比如参与艺术品市场，但它不是钢需，我买不买都不会影响我的生活，这个生意就比较难做。像住宅也是钢需，它就比较好卖。比如旅游地产确实有需求，但是它的销量区划率都会受到一些影响，这个时候就需要做的特别棒。
未来20年我个人认为如果一定要分析一下它到底是什么，如果大家房子也有、车子也有、衣服也不缺、吃的也不穿，可能你更多需要的是愉悦、身心健康，教育、娱乐、文化等这些方面成为消费主流。这些主要消费两样东西一个是钱、一个是时间，体验消费时代的到来。我们先不谈钱，先谈谈时间，一个人你 要赚他的钱什么时候可以赚他的钱？礼拜一到礼拜五晚上6点到12点，因为前面要上班，再前面要睡觉。就是晚上6点到12点就是体验经济，这个时间在郑州来 讲就是都市休闲，它花掉的是时间和钱，换来的是愉悦，这种情况下这个业态就会起来。这些年我们一直研究这方面的课题，我们在南京做了一个1912。
上个月我去开封跟胡总看了他的一个项目，未来那种业态会越来越好，大家就是吃个饭、唱个歌、打个牌、喝个茶、聊个天、看个电影这种消费娱乐方式会成为未来社会主流，包括健康、健身房这些东西。这些东西会对咱们地产服务业态产生一个比较大的影响，这个叫做都市休闲。
第二个业态就是星期六的早上10点到星期天的下午4点，从郑州到郊区大约一个小时车程，然后在那儿住下来花不到1000块钱的费用，一家三口早 上10点起来，到那儿吃中午饭，然后有各种各样的活动，比如打打球、游游泳，晚上再看个节目、打个麻将各种各样的，总之年轻人生活方式的提升是希望有周末轻度假方式解决这个问题。第二类业务就是大城市周边稍微有点小、小风景的地方做轻度假是一个未来。宏观层面来讲消费拉动上体验经济到来以后，地产和这 个方向的结合会是一个比较大的规模。
第二个方面体验经济到来以后，也会产生一些变化。特别是现在体验的东西越来越多，需求挖掘的越来越多，可能和地产之间的合作等会儿我会详细讲。
第三个方面就是从原来互联网移动互联网，这个变化常大的。特别在校学生，你们是互联网的原住民，胡总和我或多或少算互联网的移民，不管怎么讲我们怎么也不能成为未来的难民。你怎么讲也要跟上这个时代，因为互联网对整个社会的改变确实是根深蒂固的，我个人认为有几个改变。
第一个是前面十年互联网或者移动互联网改变的是信息对称问题，未来十年我觉得移动互联网最大的价值是解决信用对称的问题。就是信用一对称整个商品交易、社会交易、各种交易会快速形成，包括我们的学校、我们的考试、我们的论文、我们的评选各方面一旦在网上进行整个公示或者评审，信用各个方面都会提 升，你做一个假论文根本做不起来，我往一发你抄的任何一段全国人民都会给你看完。现在做一个翻译比如翻译这么厚的一本书，一个上午要求翻译拿到哪个机构一上午都翻译不出来，但是往网上一发很快就翻译完了。这个时代的到来就是知识也变成流水线、碎片化来处理，全国四千多人参加了这个翻译，然后各自也不要 钱，成本极低翻译完了。翻译的比所有翻译家都好，因为它把所有人的才华都集聚。这个对未来地产业也会产生很大的影响。
第二个从行业层面上看，告别暴利时间就回到市场平均利润时代，讲到白银时代一个根本逻辑就是有制造业思维，过去一二十年房地产商大部分是靠投资收益，跟干活干的好不好有一点点关联，关联的不是特别大。我们曾经很尴尬的一件事情是什么？比如四个项目公司经理，有个经理水平比较差，它效率也比较低， 许可办的也慢，前期工作做的也不好，七拖八拖，本来一年开盘的，他搞两年没开，那几个做的非常好，很快卖掉了。最后盘子结束的时候就这个水平最差的人赚的最多，因为他拖了几年地也涨了、房子也涨了。所以就会回到制造业时代，成本、效率、周转会用这样的考核逻辑来看待。即使是这样，比一般制造业还是要好一些 的。
房地产有两种属性，它是一个消费品以外还是一个投资品。这两个东西的结合，只不过说我们国家在CPI这块没有纳入到消费指数上，它是按照投资品 算的，所以有时候你看CPI的时候，觉得房价长这么高为什么消费指数不高？因为国家没有把房地产纳入到消费领域，一直纳入到投资领域。所以说才会导致对房地产的涨幅没有影响我们CPI这块，在这个问题上如果大家回到制造业以后，我们会看到它进入到一个平均状态。
第三个回归服务业，现在盖房子成为我们的主要任务，十多年前盖个房子当时什么叫好小区？就是有没有物业管理，一种小区是没有物业管理的，一种是有物业管理的。第二个阶段小区好不好是说这里面园林怎么样，然后就出现了一些好公司是因为园林做的好，逐步到这些年可能对物业管理的层次、服务体系的 建立各个方面，包括配套大家越来越重视。未来对地产好坏完全取决于这个社区和服务的提升，我觉得它会回生到服务业。
第四个是分化在集中中加剧。一方面有很多企业会退出这个市场，另一方面有很多企业转型成各种细分市场，现在地产开始进行剧烈分化，特别是现在专业做养老的、专业做商业的，专业商业里面又分专业做商超的、专业做街区、专门做社区商业的，全部进行分化。所以同学们未来社会以后，可以好好研究一下 自己所从事的专业方向，未来这个分化会越来越激烈。
第二个部分我想讲一下C端的思维，原来做开发不管企业优秀不优秀都是几个管理层在一起开个会，说未来怎么发展，未来战略怎样，很少做非常深入调 研。我们比较主观的决定这个企业的未来，特别是这两年移动互联网以后强调C端，这一点越来越重要。原来是站在B端的，现在B2C以后开始站在C端，现在 90后应该说对C端的理解还真是不一样，70后、80后、90后原来假设人是差不多的，只是年龄差距有一点，年龄不同、认识不同，现在不是年龄问题。现在 是不同年龄阶段人的思维和我们当年也是这个年龄时候的思维是完全不一样的，我随便举两个例子，比如70后，如果用互联网逻辑来讲，如果说给70后的女孩子 找一个对象，你问他找一个什么样的对象，她会说第一人长的怎么样；第二人品怎么样；第三这个人家庭怎么样。这些问题的提问你就能够看出这个女孩子她的脑海里面是制造业思维，她要买一个比较好质量产品的老公或者男朋友，对质量要求比较高。就像我们买房子也是，70后会强调房子的质量要求。你要问80后一个女 孩子，她也问三个问题，他开什么车是宝马还是奥拓还是自行车？他住什么房？是租的房子还是买的房。他是哪个学校毕业的？问这三个问题的人是消费主义思维，要的是这个人的logo，对他本身质量人品这些开始淡化，她开始对他外在的东西重视，所以这个时代就是消费时代的到来，他已经不太注重产品本身的质量，人品这些不是特别在意。他在意你是不是开的宝马、是不是住的别墅、是不是名牌学校毕业的，这个跟人品没有任何关系，跟长相也没有任何关系，但是对这个她会忽 略一点。到了90后就不一样了，她第一个问的是什么星座？他问你喜欢音乐是小野丽莎还是张左？我们这一代人觉得很无厘头，这跟婚姻有关系吗？但是他们不一样。这样我们作为一个给未来90后提供居住的人就必须要考虑这些问题。
11月11日马上要到来了，这个虽然也是一个节日，如果不是90后巨大推动，我们70后、60后怎么也推动不起来。我经常跟胡总讲我们千万不要成为移动互联网的难民，最起码要做一个移民，所以我们在思维方式上也在做一些调整。
从C端上讲，第一个从客户到用户，再同用户到粉丝，这是必须要转型。原来观念是买我的东西就叫客户，不买我的就不叫客户。互联网解决的第一个问题只要喜欢你的东西都叫用户，这时候我们对所有用户都要热情拥抱。后来说即使我不买你东西，我们就是胡总的粉丝也要高度重视，不买建业的房子但是是葆森主 席的粉丝也要热情的把它好，这就是建业企业或者某某企业的未来，所以很多企业成立了首席粉丝官。因为这些粉丝有一个特点，第一他会成为你的用户。第二他会你。加入是胡总的粉丝，如果说建业不好他会跳出来反驳。第三会别人参与对建业进行分享。但是如果企业信用不够就不可能有粉丝，没有粉丝就导致 未来市场没有。不是说今天把房子卖了就完了，一定要把口碑做上去，因为口碑营销远远超过广告，现在吃饭都看大众点评，而不是靠机构发个证。全体老百姓在网上说一个公司好，比厅里发一个证力量要大的多。现在吃饭都会看大众点评，不去看什么餐饮十强。老百姓就看离我有10米，同学评价哪个店好吃就去哪个店。
第二从家庭到社区，从宽众到窄众。原来房地产商研究的是家庭，没有研究社区经济。现在很多学者提出新集体主义，我们怀念以前的大杂院那种关系，但是已经一去不复返了。新集体主义怎么建立？比如现在做互联网做到什么程度了？我打个麻将在社区网上一发说打多大的，说缺两个人，马上就会有人回应， 一分钟就结束了。这个结束对本来很多不认识的人到底下的会所见个面，握握手，然后就开始打了。以前是没办法建立这种格局的，以前是小区发个团购说有个产品可以打七折，可以一起买。现在这种活跃度在小区开始逐步诞生，还有交换物件，还有一些比如小孩儿毕业的书等交换这些东西，未来在服务领域，原来做的是 宽众市场，一个企业恨不得把穷人、富人的房子全盖了。这是不行的，春节联欢晚会为什么越来越很少人看？因为他想做一个从老百姓到都喜欢的节目，这个节目是办不出来的。现在大家看郭敬明拍一个《小时代3》我们都看不懂，但是很多人看。因为它做的是窄众市场，比如做个《爸爸去哪儿》就是刚生完孩子五六岁的父母，这个东西不用太好，只要差不多就能够打动人，所以它的商业价值巨大。未来地产也会宅众市场，我们就针对那个人群打动这个人群的市场。比如最近在 做租赁物业，城里面的房子给他做成很小的进行租赁，你调查一下南京、市场女孩子很多，她宁愿把他收入比较大的部分用来住。男孩子无所谓，但是女孩子对安全、卫生各方面要求比较高，所以她甚至拿她一半以上工资用于住，所以这个市场就比较符合。南京就开始做白领公寓，刚刚大学毕业希望有空间 的，1000块钱或者1500块钱物业各方面服务都是比较好的，以前是没有这种业态的，现在这种业态就开始起来了。
然后都市白领社区，还有养老社区，我们联盟有几家企业也做，做的比较极致。现在社会上也有很多企业在做养老，比如你把老人放到养老公寓里面，上就会觉得不跟孩子在一起，现在很多旅游楼盘也跟养老结合在一起，比如郊区的楼盘把老人放在那儿，周末的时候带着孩子去看的时候也可以在那儿玩玩，虽然 就一点时间，但是他觉得自己尽了孝心。如果你完全为了看你父亲跑了多长时间，这边工作忙那边孩子又要照顾，不能叠加他就觉得这个事有点麻烦，这就是每个人的想法产生了改变。
第四个小点就是从产品到服务、从窄体到内容。刚才讲了一个30小时的都市休闲，最近我们说不定也到河南来做，我们做了一个1912的街区，大概几十个餐厅，各种娱乐业全部混在一起大约50万平米，就变成南京人的天堂，所谓的都市休闲业态。我们在全国做了个，我们在西安市中心也在做这个东西。最近还做了一些针对需求的，我们做了点播电影院，很快我们在建业物业里面也会出现，就是100个包间，随到随看，像情侣、一家人可以一个包间，这些都是把现有的物业重新做一个组合，现在已经开了几十家店，郑州也做了研究，明年年初就会开起来。这些都会加强我们从产品到服务、从窄体到内容的转变。
最后我再讲一讲互联网和地产之间的变革，这点尤为重要。在座的同学工作岗位以后，可能这一点对你们是最重要的，因为你们比我们强的就是在互联网上，因为你们从小成长的过程互联网已经进入了你们的血液，也就是说今天你们一旦有一天说微信不通了，电子邮件发不了可能比要你命还难受，如果微信停一 天我估计全国都在，所以这个事是没有办法抗力的，大家对它的依赖已经很严重了。现在我们开会说不准看手机，最后就看到上厕所的人越来越多，上的时间越来越长，所以我觉得真的是不可抗力。
但是你看这两年我们用互联网和房地产在交易这块，搜房、房多多一个一个起来，就是房地产相关行业开始做很多的工作。在社区服务领域，大家发现有很多可以挖掘的，同学们未来不一定做地产但是可以做地产相关行业。比如在淘宝买东西，把地址全部写上去我不愿意，但是又没办法寄过来，人家就用一个大盒子 放进里面，然后机器会自动发一个密码给我，我下班以后就可以拿走，一个月付10块钱服务费，这个业务非常大，很多企业在做。我们联盟做了一个彩生活在 上市，它实际上是物业公司转型的，有很多的需求。包括代买酱油、醋等等，你就委托我跑腿，包括那边压压价这边收个服务费也很可观，买油、买醋你不用买了，就发个微信我帮你买，这个做到一定程度是一个很大的企业，大家算一下这个社区6千户人家，如果一户一年消费1万就是6千万。这个公司也会做的非常大，所以 现在走互联网上市很多公司都是跟物业跟房地产关联的。
今年跟胡总还想做一个生意，很快会推向市场，今天跟大家预告一下，我们想做这块的O2O，你买了房子不知道怎么买家具、不知道怎么装璜，又 想买便宜、又想买好，大家都不专业我们就想给大家提供一站式服务。这些东西都会形成一个非常好的结论，也就是说我看看市场上哪些东西麻烦就提供哪些消费领域。
时间关系，我总结一下，从我们今天看下来，未来20年我觉得有几个话题。
第一个话题整个行业会逐步制造业，大家会一个新常态，现在中央一直讲新常态。第二个会回归到服务业，这个行业慢慢制造业属性会淡化，逐步变成服务业。第三整个行业会进行全面分化，会形成各种各样的细分市场。从开发商本身来讲我们更多要关注C端，我们要研究C端需求，通过在座各位作 为未来消费者，从他上学的时候就要研究他的未来、什么时点、什么岁数要提供什么服务。我随便举一个例子，假如说搞个楼盘，我就发现夫妻两个结婚生孩子，如果是双职工找保姆家里住不下，不找保姆没人带，我觉得小区里面能否搞一个保姆的集体宿舍？保姆集中住一下，然后到他家服务，而且保姆可以服务一到两家人 家，它也是可以把这个服务做上去的，比如你在郊区搞了楼盘，夫妻俩都在郑州上盘，楼盘要开半小时车程，夫妻就一辆车，能否在郑州搞个会所，下班以后到那儿等你老公，然后还有班车，这些东西未来会成为一个卖点。很多地产商也在研究，怎么从C端从用户到粉丝，从家庭到社区。我们最近在研究娱乐性，就是乐视的宽带网接入，比如PM2.5等这些东西，未来产品服务方面会混合成一个新的格局。
最后就是跟互联网的高速互动解决信息和信用对称问题，信用其实很难对称，今天为什么社会交易成本这么高呢？90%的成本都用在交易成本上，如果 有一天信用没有问题，传统企业把信用建立起来需要好多年，像建业通过20年努力在河南人目中建立了它的信用，这个时间和耗散常大的，在移动互联网 时代不是很难的，这就是信用。这个信用是什么原因导致的？今天不展开了，就讲一句，如果你不讲信用的成本，只要高于你讲信用的成本你就会讲信用，假设这个人是个也没关系，因为他越讲信用它的收益越高，所以不可能不讲信用。像有个人最近卖了一次书，他说我喜欢看书，我准备了6本我最爱看的书，但是我不准备告诉你们名字我准备卖，9点到10卖了八千万，出版业就觉得很恐惧，他卖的书不告诉你名字就能够卖八千万。如果真的告诉你是哪六本你不会买的，不告诉你你就会买一套。
这个时代的到来，希望同学们通过对地产的研究、地产服务业的研究、互联网的研究，我相信未来20年我们地产行业会更加精采，谢谢大家！
建业地产集团董事局胡葆森致辞
河南豫发置业董事长王建树致辞
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